Czym jest i co zawiera projekt budowlany?

Czym tak właściwie jest projekt budowlany i co powinien zawierać? To pytanie zadaje sobie niemal każdy Inwestor, który planuje swoją pierwszą budowę.

Z tego artykułu dowiesz się jakie elementy składają się na projekt budowlany i czego wymagać przy jego sporządzaniu.

Podstawą inwestycji budowlanej jest projekt budowlany. Zamawiany jest on na zlecenie Inwestora i wykonywany przez uprawnione osoby. Tutaj przeczytasz, kto sporządza projekt budowlany. Jednak, by wiedzieć co tak na prawdę zamówić, czego się spodziewać i wymagać należy zapoznać się z dokładnym zakresem projektu budowlanego. Dzięki temu można również świadomie ocenić wartość projektu oraz porównać ich ceny u różnych projektantów.

Zatem co kryje się pod pojęciem projektu budowlanego?

Co musisz wiedzieć o projekcie budowlanym:

Co zawiera projekt budowlany?

Do czego potrzebny mi projekt budowlany?

Ile kosztuje projekt budowlany?

Skąd wziąć projekt budowlany?

---

Co zawiera projekt budowlany?

Forma i zakres projektu budowlanego określona jest w Rozporządzeniu Ministra Rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.

Oznacza to, że zawartość projektu budowlanego jest ściśle regulowana przez przepisy. Projektant ma możliwość dostosowania tego zakresu do wymagań projektu. Musi jednak zawrzeć minimum określone przepisami, które w zależności od tematu projektu może być różne.

Mówiąc o projekcie budowlanym mówimy o pełnym opracowaniu, które podzielone jest wg aktualnego rozporządzenia na kilka części:

• Projekt Zagospodarowania Terenu

• Projekt Architektoniczno-Budowlany

• Projekt Techniczny, a w nim: projekt branży architektonicznej, projekt branży konstrukcyjnej, projekt branży sanitarnej, projekt branży elektrycznej itp.

• Załączniki do projektu budowlanego

  
  

Pierwsze trzy części - projektowe - składają się z opisu oraz rysunków technicznych określających zamierzenie budowlane. Ostatnia część to załączniki do projektu budowlanego. Są to dodatkowe opracowania lub dokumenty na których bazuje projekt budowlany i które stanowią jego podstawę.

Do czego potrzebny mi projekt budowlany?

By dobrze przygotować się do inwestycji należy dokładnie przemyśleć jej aspekty i założenia. W czasie projektowania i sporządzania dokumentacji projektowej podejmowane są najważniejsze decyzje, które będą miały wpływ na koszt i powodzenie inwestycji. Każdą z tych decyzji warto dokładnie przemyśleć. Stworzenie projektu budowlanego pozwala zebrać w całość wszystkie istotne informacje i dobrze przygotować się do budowy planując jej przebieg czy kosztorysując planowane prace.

Projekt budowlany jest podstawą do wydania decyzji administracyjnej - decyzji o pozwoleniu na budowę. Na jego podstawie dokonywana jest przez odpowiedni urząd ocena zgodności z przepisami prawa budowlanego ale również zgodność z obowiązującymi planami miejscowymi czy wydanymi warunkami zabudowy. Sprawdzana jest również kompletność dokumentacji i spełnienie dodatkowych formalności wynikających z odrębnych przepisów. Warto wspomnieć, że ocenie w urzędzie podlegać mogą tylko trzy część: Projekt Zagospodarowania Terenu, Projekt Architektoniczno-Budowlay i Załączniki Do Projektu Budowlanego.

W takim razie, czy w projekcie muszą znajdować się instalacje, czyli część Techniczna projektu budowlanego?

Oczywiście! Co prawda urząd nie posiada odpowiednich kompetencji do oceny rozwiązań technicznych w projekcie, które w tej części się znajdują. Jednak bez niej projekt budowlany nie jest kompletny. Projekt Techniczny to jednak nie tylko instalacje. Znajdują się w nim również rozwiązania konstrukcyjne oraz jest to miejsce na uszczegółowienie części Projektu Architektonicznego. By móc rozpocząć prace na budowę muszą trafić wszystkie części projektu czyli kompletny projekt budowlany wraz z oświadczeniem Projektanta o sporządzeniu projektu technicznego oraz jego wzajemnym skoordynowaniu. Również do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie inwestor jest obowiązany dołączyć Projekt Techniczny.

W reszcie, projekt budowlany trafia na budowę i na jego podstawie mogą być prowadzone prace budowlane. Względem tego projektu podejmowane są działania na budowie i dokonywane ewentualne zmiany, które mogą być kategoryzowane jako istotne lub nieistotne.

Jaki jest zakres projektu budowlanego?

Wiemy już co zawiera projekt budowlany i na jakiej podstawie prawnej jest on sporządzany. Watro jednak podczas zamawiania projektu upewnić się co dokładnie będzie zawierał. Rozporządzenie wskazuje minimum jakie powinien objąć projekt budowlany, często jednak jest to za mało by w pełni zrealizować budowę.

Co powinien zawierać projekt domu jednorodzinnego?

Przy niedużych inwestycjach tj. budowa domu jednorodzinnego warto, by zamówiony projekt budowlany był wystarczający, by zrealizować budowę bez konieczności sporządzania dodatkowych opracowań szczegółowych w czasie budowy. Ważne jest to w szczególności w zakresie konstrukcji. Projekt budowlany może zawierać tylko wstępne obliczenia konstrukcji i pewne założenia. Do budowy konieczne jest również sporządzenie szczegółowych rysunków np. zbrojenia czy połączeń elementów. Podobna sytuacja może pojawić się w części Architektonicznej. Projekt budowlany nie zawsze musi posiadać szczegółowe rozwiązania projektowe, detale budowlane czy zestawienie stolarki drzwiowej i okiennej.

Sporządzane przez nas projekty budowlane są bardzo szczegółowe i obejmują większy zakres niż ustawowe minimum. W opracowaniu znajdują się detale budowlane, rysunki zbrojenia, projekt elewacji z uwzględnieniem materiałów, zestawienie stolarki zewnętrznej itp. Sprawdź nasze projekty!

Czym jest projekt wykonawczy?

W przypadku większych inwestycji i bardziej skomplikowanych robót budowlanych do projektu budowlanego sporządzany jest projekt wykonawczy. W nim znajdują się bardzo szczegółowe rozwiązania. Często opracowywany jest przy założeniu udziału konkretnych firm wykonawczych i przy współpracy z Technologami. Aktualnie na rynku budowlanym dostępnych jest wiele specjalistycznych technologii, które wymagają specjalnego podejścia przy projektowaniu i wykonaniu. Ze względu na sposób prowadzenia inwestycji ciężko jest kreślić dokładne rozwiązania technologiczne na etapie projektu budowlanego, dlatego zawiera on ogólne założenia, które rozwijane są w projekcie wykonawczym.

Ile kosztuje projekt budowlany?

Koszt projektu budowlanego zależy od jego zakresu i dokładności wykonania. Przed podpisaniem umowy z pracownią projektową należy dokładnie określić te aspekty. Ze względu na rozdzielenie projektu budowlanego na części zdarza się, że nieświadomie Inwestor zamawia opracowanie jedynie części projektu, która wymagana jest do uzyskania pozwolenia na budowę. Z takiego błędu może wynikać wiele późniejszych problemów, jak nieskoordynowanie wzajemnie projektów branżowych czy wyższy koszt sporządzenia Projektu Technicznego u innego projektanta lub po prostu dodatkowe koszty, które nie były określone na początku.

W naszej pracowni szacowana cena za projekt budowlany domu jednorodzinnego podana jest na oficjalnej stronie. Jednak dokładna wycena następuje po zapoznaniu się z zakresem projektu.

Projekt budowlany najczęściej wyceniany jest na kilka różnych sposobów. Stawki często sprowadzane do XXX zł/m², podawanie ogólnie "od projektu" lub rozliczane wg roboczogodzin przy ustalonej stawce za godzinę pracy. Należy również pamiętać, że to ile powinien kosztować projekt i nie tylko, określone zostało w Rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie określenia metod i podstaw sporządzania kosztorysu inwestorskiego, obliczania planowanych kosztów prac projektowych (...). Wprowadzone w nim zapisy i tabele określają procentowy koszt projektu w stosunku do kosztów budowy oraz skomplikowania prac. Dzięki ustaleniom procentowym sposób określania kosztów jest bieżący w stosunku do zmian cen na rynku. 

Niejednokrotnie przy wycenach korzystaliśmy z wytycznych zawartych w rozporządzeniu i sprawdzaliśmy rezultaty przeliczając koszt na potrzebne nakłady pracy i środków. W efekcie ceny projektu były do siebie zbliżone, co oznacza, że tabele z rozporządzenia dają realny przedział cen dla realizacji danego projektu. Wyniki obliczeń na podstawie rozporządzenia mogą oszacować przedział cenowy dla danego projektu. Ceny w różnych biurach projektowych mogą różnić się od siebie w zależności od sposobu pracy, prestiżu pracowni, dostępnych terminów itp. jednak powinny mieścić się w przedziale wskazywanym przez rozporządzenie. Jeśli wycena jest podejrzanie, wielokrotnie zaniżona w stosunku do średnich wyliczeń, to należy dokładnie przeanalizować przyczynę. W szczególności dobrze jest sprawdzić dokładny zakres projektu, czy były wzięte pod uwagę wszystkie etapy, projekty branżowe i zakres tych projektów. Czy wycena uwzględnia odpowiedni nakład pracy, który powinien zostać poświęcony na projekt by został wykonany z odpowiedną dokładnością i w sposób przemyślany. Jakie koszty nie zostały wliczone, a mogą pojawić się w trakcie procesu projektowego. Niestety, koszty pracowni z ekstremalnie niskimi cenami projektów mogą być również osiągnięte ze względu na zaniżanie wynagrodzeń pracowników czy wykorzystywanie nielegalnych oprogramowań, a także posługiwanie się osobami z uprawnieniami budowlanymi do podpisów projektów, które nie brały realnie udziału w procesie projektowym - brak sprawdzenia przez osoby uprawnione z odpowiednią wiedzą. 

Skąd wziąć projekt budowlany?

Projekt budowlany sporządzany jest przez uprawnionych Projektantów. Na czele zespołu najczęściej stoi Architekt IARP. W celu zrealizowania swojego projektu budowlanego najlepiej wybrać pracownie architektoniczną lub projektową w której prowadzącym projekt będzie uprawniony Architekt.

Przy niewielkich realizacjach i projektach domów jednorodzinnych można posiłkować się projektami gotowymi zakupionymi na stronach internetowych. Należy jednak pamiętać, że projekt gotowy nie jest projektem budowlanym. Jest to jedynie zbiór rysunków oraz opisów. Wymaga on adaptacji i często przeprojektowania i dopasowania do panujących w danej lokalizacji warunków. Adaptacją również kieruje Architekt IARP.